Immobilien in Deutschland

Wer soll die Immobilie halten?

Bei der Rechtsform haben Sie freie Wahl. Eigentümer kann sein:

• eine Privatperson
• ein Zusammenschluss mehrerer Privatpersonen
• ein Zusammenschluss von Privatpersonen und Gesellschaften
• eine oder mehrere juristische Personen

Ob die Beteiligten aus Deutschland oder dem Ausland kommen, ist dabei unerheblich. Entscheidend ist die Folge: von der Rechtsform hängt ab, ob Gewinne aus Vermietung und Verkauf der Einkommensteuer oder der Körperschaft- und Gewerbesteuer unterliegen — und ob ein späterer Verkauf nach einer Haltefrist steuerfrei bleiben kann.

Die Rechtsform lässt sich später nur unter Aufwand und meist nicht ohne Steuerbelastung ändern. Deshalb gehört diese Frage vor den Notartermin, nicht danach.

Die vermögensverwaltende GmbH

Verwaltet eine GmbH ausschließlich eigenen Grundbesitz, kann sie auf Antrag die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG nutzen: der Teil des Gewinns, der auf Verwaltung und Nutzung des Grundbesitzes entfällt, bleibt gewerbesteuerfrei. Übrig bleiben Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag — und was nicht ausgeschüttet wird, steht für die nächste Investition bereit.

Die Kehrseite: Verkauft die GmbH eine Immobilie, ist der Gewinn steuerpflichtig, gleich nach wie vielen Jahren — die 10-jährige Frist gilt nur im Privatvermögen. Was an die Gesellschafter ausgeschüttet wird, wird bei ihnen ein zweites Mal besteuert. Und die Kürzung ist streng: schon eine kleine Tätigkeit neben der reinen Vermietung, etwa mitvermietete Betriebsvorrichtungen, kann sie für das ganze Jahr kosten.

Eine ausländische Gesellschaft als Eigentümerin

Hält eine Kapitalgesellschaft mit Sitz im Ausland eine deutsche Immobilie, ist sie mit Mieten und Veräußerungsgewinnen in Deutschland körperschaftsteuerpflichtig (§ 49 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. f EStG). Gewerbesteuer fällt nur an, wenn sie hier eine Betriebsstätte unterhält (§ 2 Abs. 1 GewStG).

Objekt kaufen oder Gesellschaft kaufen

Eine Immobilie lässt sich direkt kaufen (Asset Deal) oder zusammen mit der Gesellschaft, der sie gehört (Share Deal). Der direkte Kauf löst immer Grunderwerbsteuer aus. Beim Kauf von Anteilen fällt sie nur an, wenn innerhalb von 10 Jahren mindestens 90 % der Anteile auf neue Gesellschafter übergehen oder sich mindestens 90 % in einer Hand vereinigen (§ 1 Abs. 2a, 2b, 3 und 3a GrEStG).

Praktisch bleibt ein Share Deal damit nur dann frei von Grunderwerbsteuer, wenn ein bisheriger Gesellschafter mit mehr als 10 % 10 Jahre lang beteiligt bleibt. Diese Bindung muss zum Vorhaben passen, nicht nur zur Steuer.

Dazu kommt: beim Share Deal übernimmt der Käufer die Buchwerte der Gesellschaft — die Abschreibung läuft auf der alten, oft niedrigen Basis weiter — und ihre steuerliche Vergangenheit. Was beim Kauf einer Gesellschaft zu prüfen ist, steht unter Investoren.

Was jährlich zu rechnen ist

Für jede Immobilie wird jährlich ein steuerliches Ergebnis ermittelt. Einnahmen sind die Mieten und gegebenenfalls Veräußerungserlöse. Davon abgezogen werden unter anderem:

• Betriebskosten
• Verwaltungskosten
• Instandhaltung
• Abschreibung
• Zinsaufwendungen

Zinsaufwendungen

Hier liegt der größte Gestaltungsspielraum. Bei sachgerechter Gestaltung sind Zinsaufwendungen abzugsfähig, unabhängig davon, ob das Darlehen von einer Bank oder von einer Privatperson stammt. Ist der Darlehensgeber nicht in Deutschland ansässig, können die Zinsen hier abzugsfähig sein, während die entsprechenden Zinseinnahmen nicht der deutschen Besteuerung unterliegen. Die Bedingungen dafür sind detailliert geregelt — und werden regelmäßig verfehlt, weil der Darlehensvertrag nicht dem entspricht, was unter fremden Dritten üblich wäre.

Abschreibung

Die Anschaffungskosten des Gebäudes — nicht die von Grund und Boden — werden über die Nutzungsdauer verteilt und mindern jedes Jahr den steuerlichen Gewinn, ohne dass Ihnen dafür Geld abfließt. Welcher Satz gilt, hängt am Alter des Gebäudes:

Die Aufteilung des Kaufpreises auf Gebäude und Grundstück ist deshalb einer der wirksamsten Hebel überhaupt: nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar. Sie sollte im Kaufvertrag sachgerecht abgebildet und belegbar sein — das Finanzamt rechnet sonst mit einer eigenen Aufteilung nach, und die fällt selten günstiger aus.

Verluste

Verluste lassen sich unter bestimmten Voraussetzungen in das Vorjahr zurücktragen oder in künftige Jahre vortragen. Gerade in der Anfangsphase eines Objekts — hohe Zinsen, Instandsetzung, noch keine volle Vermietung — entsteht dadurch Spielraum.

Umsatzsteuer bei der Vermietung

Die Vermietung von Wohn- und Gewerbeimmobilien ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei (§ 4 Nr. 12 UStG). Bei Gewerbeimmobilien kann es sich lohnen, freiwillig zur Umsatzsteuerpflicht zu optieren: Dann sind die 19 % aus Eingangsrechnungen — etwa von Bauunternehmen — als Vorsteuer abziehbar. Bei einer Sanierung geht es dabei schnell um sechsstellige Beträge.

Voraussetzung ist, dass der Mieter die Räume für Umsätze nutzt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen — ein Arzt oder eine Versicherung als Mieter schließt die Option also aus. Und sie bindet: Ändert sich die Nutzung innerhalb von zehn Jahren, wird die Vorsteuer anteilig zurückgefordert (§ 15a UStG). Sie gehört durchgerechnet, bevor sie erklärt wird.

Was wir übernehmen

• Beratung zur Rechtsform vor dem Erwerb
• Erwerb über eine Gesellschaft: Share Deal, vermögensverwaltende GmbH
• Steuerliche Begleitung von Kauf und Verkauf
• Prüfung der Kaufpreisaufteilung
• Gestaltung der Finanzierung aus steuerlicher Sicht
• Laufende Buchhaltung und Steuererklärungen zum Objekt
• Beratung zur Umsatzsteueroption bei Gewerbeimmobilien
• Erbschaft- und Schenkungsteuer bei Übertragungen

Für Erwerb, Finanzierung und Beurkundung arbeiten wir mit einem Netz aus Rechtsanwälten, Notaren, Bankern und Maklern zusammen — vom einzelnen Apartment bis zum größeren Projekt.