Immobilien in Deutschland
Wer die Immobilie hält, entscheidet über die Steuerlast — oft stärker als der Kaufpreis. Wir beraten vor dem Kauf, beim Kauf und bei den jährlich wiederkehrenden Pflichten.
Wer soll die Immobilie halten?
Bei der Rechtsform haben Sie freie Wahl. Eigentümer kann sein:
- eine Privatperson
- ein Zusammenschluss mehrerer Privatpersonen
- ein Zusammenschluss von Privatpersonen und Gesellschaften
- eine oder mehrere juristische Personen
Ob die Beteiligten aus Deutschland oder dem Ausland kommen, ist dabei unerheblich. Entscheidend ist die Folge: von der Rechtsform hängt ab, ob Gewinne aus Vermietung und Verkauf der Einkommensteuer oder der Körperschaft- und Gewerbesteuer unterliegen — und ob ein späterer Verkauf nach einer Haltefrist steuerfrei bleiben kann.
Die Rechtsform lässt sich später nur unter Aufwand und meist nicht ohne Steuerbelastung ändern. Deshalb gehört diese Frage vor den Notartermin, nicht danach.
Was jährlich zu rechnen ist
Für jede Immobilie wird jährlich ein steuerliches Ergebnis ermittelt. Einnahmen sind die Mieten und gegebenenfalls Veräußerungserlöse. Davon abgezogen werden unter anderem:
- Betriebskosten
- Verwaltungskosten
- Instandhaltung
- Abschreibung
- Zinsaufwendungen
Zinsaufwendungen
Hier liegt der größte Gestaltungsspielraum. Bei sachgerechter Gestaltung sind Zinsaufwendungen abzugsfähig, unabhängig davon, ob das Darlehen von einer Bank oder von einer Privatperson stammt. Ist der Darlehensgeber nicht in Deutschland ansässig, können die Zinsen hier abzugsfähig sein, während die entsprechenden Zinseinnahmen nicht der deutschen Besteuerung unterliegen. Die Bedingungen dafür sind detailliert geregelt — und werden regelmäßig verfehlt, weil der Darlehensvertrag nicht dem entspricht, was unter fremden Dritten üblich wäre.
Abschreibung
Die Anschaffungskosten des Gebäudes — nicht die von Grund und Boden — werden über die Nutzungsdauer verteilt und mindern jedes Jahr den steuerlichen Gewinn, ohne dass Ihnen dafür Geld abfließt. Welcher Satz gilt, hängt am Alter des Gebäudes:
| Gebäude | Satz pro Jahr | Nutzungsdauer |
|---|---|---|
| Wohngebäude, fertiggestellt ab 2023 | 3 % | 33 Jahre |
| Wohngebäude, Baujahr ab 1925 | 2 % | 50 Jahre |
| Wohngebäude, Baujahr vor 1925 | 2,5 % | 40 Jahre |
| Neubau, degressiv (§ 7 Abs. 5a EStG) | 5 % vom Restwert | Baubeginn 10/2023 bis 09/2029 |
Die Aufteilung des Kaufpreises auf Gebäude und Grundstück ist deshalb einer der wirksamsten Hebel überhaupt: nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar. Sie sollte im Kaufvertrag sachgerecht abgebildet und belegbar sein — das Finanzamt rechnet sonst mit einer eigenen Aufteilung nach, und die fällt selten günstiger aus.
Verluste
Verluste lassen sich unter bestimmten Voraussetzungen in das Vorjahr zurücktragen oder in künftige Jahre vortragen. Gerade in der Anfangsphase eines Objekts — hohe Zinsen, Instandsetzung, noch keine volle Vermietung — entsteht dadurch Spielraum.
Umsatzsteuer bei der Vermietung
Die Vermietung von Wohn- und Gewerbeimmobilien ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei (§ 4 Nr. 12 UStG). Bei Gewerbeimmobilien kann es sich lohnen, freiwillig zur Umsatzsteuerpflicht zu optieren: Dann sind die 19 % aus Eingangsrechnungen — etwa von Bauunternehmen — als Vorsteuer abziehbar. Bei einer Sanierung geht es dabei schnell um sechsstellige Beträge.
Voraussetzung ist, dass der Mieter die Räume für Umsätze nutzt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen — ein Arzt oder eine Versicherung als Mieter schließt die Option also aus. Und sie bindet: Ändert sich die Nutzung innerhalb von zehn Jahren, wird die Vorsteuer anteilig zurückgefordert (§ 15a UStG). Sie gehört durchgerechnet, bevor sie erklärt wird.
Was wir übernehmen
- Beratung zur Rechtsform vor dem Erwerb
- Steuerliche Begleitung von Kauf und Verkauf
- Prüfung der Kaufpreisaufteilung
- Gestaltung der Finanzierung aus steuerlicher Sicht
- Laufende Buchhaltung und Steuererklärungen zum Objekt
- Beratung zur Umsatzsteueroption bei Gewerbeimmobilien
- Erbschaft- und Schenkungsteuer bei Übertragungen
Für Erwerb, Finanzierung und Beurkundung arbeiten wir mit einem Netz aus Rechtsanwälten, Notaren, Bankern und Maklern zusammen — vom einzelnen Apartment bis zum größeren Projekt.
Häufige Fragen
Kann ich als Ausländer in Deutschland eine Immobilie kaufen?
Ja. Für den Erwerb von Grundeigentum gibt es in Deutschland keine Beschränkung nach Staatsangehörigkeit oder Wohnsitz. Steuerlich sind Sie mit den Einkünften aus der Immobilie in Deutschland beschränkt steuerpflichtig.
Ist der Verkauf einer Immobilie steuerfrei?
Im Privatvermögen ja, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als 10 Jahre liegen (§ 23 EStG). Wurde die Immobilie selbst bewohnt, verkürzt sich das erheblich: steuerfrei ist der Verkauf schon dann, wenn sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde — also nach gut zwei Kalenderjahren.
Wird die Immobilie dagegen im Betriebsvermögen gehalten, ist der Gewinn immer steuerpflichtig, unabhängig von der Haltedauer. Das ist einer der Gründe, warum die Frage nach der Rechtsform vor den Kauf gehört.
Welche Steuern fallen beim Kauf selbst an?
Die Grunderwerbsteuer, deren Satz jedes Bundesland selbst festlegt. In Bayern sind es 3,5 % — der niedrigste Satz in Deutschland; anderswo bis zu 6,5 %. Dazu kommen Notar- und Grundbuchkosten von zusammen etwa anderthalb Prozent und, wenn ein Makler beteiligt ist, dessen Provision.
Laufend fällt die Grundsteuer an. Sie wird seit der Reform nach neuen Werten erhoben; Bayern rechnet dabei nach einem reinen Flächenmodell, ohne den Wert der Immobilie einzubeziehen.
Muss ich für die Mieteinnahmen eine deutsche Steuererklärung abgeben?
Ja. Einkünfte aus der Vermietung einer in Deutschland belegenen Immobilie werden in Deutschland besteuert — auch dann, wenn Sie hier weder wohnen noch Staatsangehöriger sind. Das Doppelbesteuerungsabkommen mit Ihrem Wohnsitzstaat regelt, wie die Einkünfte dort behandelt werden.
Vor dem Kauf ist der richtige Zeitpunkt
Erzählen Sie uns von dem Objekt und davon, wer investieren möchte. Wir zeigen Ihnen die Gestaltungsmöglichkeiten.