Недвижимость в Германии
Кто владеет объектом — этот выбор влияет на налоговую нагрузку часто сильнее, чем цена покупки. Мы консультируем до сделки, во время неё и по ежегодным обязанностям.
На кого оформить объект
Правовую форму вы выбираете свободно. Собственником может быть:
- частное лицо
- объединение нескольких частных лиц
- объединение частных лиц и компаний
- одно или несколько юридических лиц
Проживают ли участники в Германии или за рубежом, значения не имеет. Важны последствия: от правовой формы зависит, облагается ли доход от аренды и продажи подоходным налогом или налогом на прибыль вместе с промысловым — и может ли последующая продажа остаться необлагаемой после истечения срока владения.
Поменять правовую форму позже можно лишь с усилиями и редко без налоговых последствий. Поэтому этот вопрос решается до визита к нотариусу, а не после.
Что считается каждый год
По каждому объекту ежегодно определяется налоговый результат. Доходы — арендная плата и, при наличии, выручка от продажи. Из них вычитаются, в частности:
- эксплуатационные расходы
- административные расходы
- ремонт и содержание
- амортизация
- проценты по займам
Проценты по займам
Здесь наибольшее пространство для структурирования. При правильном оформлении проценты вычитаются независимо от того, выдан заём банком или частным лицом. Если заимодавец не проживает в Германии, проценты могут вычитаться здесь, тогда как соответствующий процентный доход немецким налогом не облагается. Условия расписаны подробно — и их регулярно не соблюдают, потому что договор займа не соответствует тому, что было бы обычным между независимыми сторонами.
Амортизация
Стоимость приобретения здания — но не земельного участка — распределяется на срок полезного использования и ежегодно уменьшает налоговую базу, при этом никаких денег из кассы не уходит. Какая ставка применяется, зависит от возраста здания:
| Здание | Ставка в год | Срок |
|---|---|---|
| Жилое, сдано с 2023 года | 3 % | 33 года |
| Жилое, постройки с 1925 года | 2 % | 50 лет |
| Жилое, постройки до 1925 года | 2,5 % | 40 лет |
| Новостройка, дегрессивно (§ 7 абз. 5a EStG) | 5 % от остаточной стоимости | начало стройки 10/2023 – 09/2029 |
Поэтому распределение цены покупки между зданием и участком — один из самых действенных рычагов: амортизируется только здание. Оно должно быть корректно отражено в договоре и подтверждено — иначе налоговая пересчитает распределение сама, и редко в вашу пользу.
Убытки
При определённых условиях убытки можно перенести на предыдущий год или на будущие периоды. Особенно на начальном этапе — высокие проценты, ремонт, объект ещё не сдан полностью — это даёт запас.
НДС при сдаче в аренду
Сдача жилой и коммерческой недвижимости по общему правилу освобождена от НДС (§ 4 п. 12 UStG). Для коммерческих объектов бывает выгодно добровольно перейти на налогообложение: тогда 19 % по входящим счетам — например, от строительных компаний — принимаются к вычету. При реконструкции речь быстро идёт о шестизначных суммах.
Условие — арендатор использует помещения для операций, которые не исключают вычет: врач или страховая компания в качестве арендатора эту возможность закрывают. И выбор связывает: если использование изменится в течение десяти лет, вычет пересчитывается пропорционально (§ 15a UStG). Поэтому его считают до того, как заявить.
Что мы берём на себя
- Консультацию по правовой форме до покупки
- Налоговое сопровождение покупки и продажи
- Проверку распределения цены покупки
- Структурирование финансирования с налоговой точки зрения
- Текущий учёт и налоговые декларации по объекту
- Консультацию по опции НДС для коммерческих объектов
- Налог на наследство и дарение при передаче объекта
Для покупки, финансирования и нотариального оформления мы работаем с кругом адвокатов, нотариусов, банкиров и маклеров — от отдельной квартиры до крупного проекта.
Частые вопросы
Может ли иностранец купить недвижимость в Германии?
Да. Ограничений на приобретение недвижимости по признаку гражданства или места проживания в Германии нет. С доходов от объекта у вас возникает ограниченная налоговая обязанность в Германии.
Освобождается ли продажа недвижимости от налога?
При владении в личном качестве — да, если между покупкой и продажей прошло больше 10 лет (§ 23 EStG). Если вы жили в объекте сами, срок заметно короче: продажа освобождается, когда объект использовался для собственного проживания в год продажи и в два предшествующих года — то есть примерно через два календарных года.
Если объект относится к имуществу предприятия, прибыль облагается всегда, независимо от срока владения. Это одна из причин, почему вопрос о правовой форме решается до покупки.
Какие налоги возникают при самой покупке?
Налог на приобретение недвижимости — ставку каждая федеральная земля устанавливает сама. В Баварии это 3,5 % — самая низкая ставка в Германии; в других землях до 6,5 %. К этому добавляются нотариальные и регистрационные расходы, вместе около полутора процентов, и комиссия маклера, если он участвует.
Постоянно уплачивается поземельный налог. После реформы он считается по новым значениям; Бавария применяет чисто площадную модель, не учитывающую стоимость объекта.
Нужно ли подавать в Германии декларацию по доходам от аренды?
Да. Доход от сдачи расположенной в Германии недвижимости облагается в Германии — даже если вы здесь не живёте и не являетесь гражданином. Как этот доход учитывается в стране вашего проживания, определяет соглашение об избежании двойного налогообложения.
Правильный момент — до покупки
Расскажите об объекте и о том, кто планирует инвестировать. Мы покажем возможные варианты оформления.